O governo decidiu elevar o valor máximo de compra de imóveis com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) de 500 mil reais para 750 mil reais nos estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e no Distrito Federal. Nos demais estados, o teto passará de 500.000 para 650.000 reais, conforme decisão tomada em reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN) nesta segunda-feira. Essa elevaçãovinha sendo discutida por entidades do setor imobiliário com o governo há meses. Em julho, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) havia comentado que esse teto iria subir ainda este ano. O governo não acredita que a medida impulsione os preços dos imóveis. Isso porque o aumento do teto, em porcentual, é inferior à valorização dos apartamentos e casas no Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e no Distrito Federal desde 2009, ano em que o teto para aquisição de imóveis com uso do FGTS subiu de 350 mil para 500 mil reais. "Não tememos aumento dos preços dos imóveis. Os preços subiram bem fortemente alguns anos atrás e agora estão estabilizados e crescem em ritmo moderado e adequado à economia brasileira", disse o chefe-adjunto do Departamento de Normas do Banco Central, Júlio Carneiro. O FGTS foi criado na década de 1960 e consiste em um depósito compulsório do empregador de valor equivalente a 8% do salário de cada funcionário numa conta vinculada ao trabalhador. O dinheiro pode ser resgatado para compra da casa própria ou no caso de demissão sem justa causa. O CMN manteve a regra que determina que o financiamento não pode ultrapassar 90% do valor do imóvel caso o contrato seja feito pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) - que diminui a dívida mais rapidamente no início do contrato. Nas demais modalidades de financiamento, o limite é de 80% do valor do imóvel. Com essas alterações, o BC avalia que deverá haver uma pequena redução das taxas de financiamento cobradas pelas instituições financeiras que não fazem parte do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A medida vale a partir de 1º de outubro deste ano e não é retroativa a contratos já assinados no âmbito do SFH.
02 de outubro de 2013
Contratos de compra, venda e aluguel de imóveis não dizem respeito apenas ao firmamento de um compromisso, mas também — e principalmente — à realização de sonhos. As pessoas se envolvem financeira e emocionalmente nesses processos, por isso, é de extrema importância que os contratos relativos a essas transações imobiliárias sejam desenvolvidos de maneira correta. Ter objetividade e clareza nos termos decididos ajuda a evitar possíveis futuros atritos por conta de interpretações diferenciadas. Pensando nisso, elaboramos uma lista de todas as informações que não podem faltar nesse documento. Confira: Dados dos envolvidos É preciso registrar todos os dados pessoais dos envolvidas no processo — ou seja, do comprador e do vendedor. Entre as informações que precisam constar estão: nome completo, estado civil, nacionalidade, profissão, CPF, RG e endereço completo de residência. Do que se trata o contrato No item sobre o objeto do contrato, é preciso especificar que o documento refere-se à venda/compra do imóvel em questão. Descreva o imóvel da mesma forma que aparece na matrícula no Cartório de Registro, onde constam informações detalhadas da propriedade — inclusive sobre os imóveis ao redor. Informações financeiras Inclua no contrato de compra e venda todo e qualquer detalhe sobre os valores da transação. Informe o valor exato da venda e especifique as condições de pagamento. Caso seja acordado entre as partes que o valor será pago de forma parcelada, é preciso descrever qual o número de parcelas e o vencimento de cada uma delas. Outro dado que é importante constar no contrato é: como o vendedor receberá o pagamento? Em dinheiro, por transferência bancária, cheques? Comunique isso também. Caso haja flexibilidade nessa forma de pagamento, isso também precisa estar descrito no documento. Garantia oficializada Sabe aquela frase “Eu nunca imaginei que isso iria acontecer comigo”? Para garantir que, em termos de decepção e prejuízos no processo de compra de imóvel, isso realmente não aconteça, é bom garantir oficialmente que está fazendo um negócio de confiança. No contrato de compra e venda, inclua a obrigatoriedade do vendedor em apresentar documentos que comprovem sua idoneidade. E se você preocupa-se com o passado do vendedor, precisa também ficar atento ao que pode estar envolvido no imóvel que via adquirir: exija a inclusão de comprovações de que o imóvel não corre o risco de ser arrolado em ações judiciais, como herança e penhora. Imóvel no azul Você está comprando o imóvel, não suas dívidas. Assim como precisa garantir que o bem que você está adquirindo está livre de ações judiciais, também é necessário assegurar que, junto com as chaves, não venham também as dívidas. No contrato, é preciso estar especificado que qualquer obrigação financeira vinculada ao imóvel firmada antes da venda, é de responsabilidade do vendedor. Quando sair, quando entrar. Se o imóvel estiver sendo utilizado, é preciso que haja acordo entre as partes. Nem sempre a data para entrada do novo proprietário é a melhor data para a saída do atual morador. Uma conversa pode definir o melhor momento para a desocupação do imóvel que seja oportuna para ambos. Mas é claro que, além de acordar verbalmente, é preciso incluir uma cláusula que determine essa data. Tudo relacionado ao processo de compra e venda precisa estar especificado no contrato. Penalidades A cláusula penal é a garantia de que se algo der errado você poderá tomar ações para sua defesa e ressarcimento. Aqui são definidas as obrigações de cada parte caso seja descumprido algum acordo firmado no contrato. Nesse item, é preciso determinar valores a serem pagos pelo descumprimento das cláusulas. E no contrato de aluguel? No caso de contrato de aluguel, algumas informações coincidem com os itens do contrato de compra e venda, mas outras são bem específicas desse tipo de transação. Conheça as principais: • Nome, endereço e qualificação do proprietário do imóvel e locatário; • Se houver fiadores, os dados relativos a eles também devem constar; • Endereço e descrição do imóvel; • Valor do aluguel e o índice do reajuste, que deverá ser anual; • Local onde os pagamentos deverão ser realizados e forma de pagamento; • Tipo de garantia da locação, que pode ser fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005); • Identificação de todas as despesas que ficarão a cargo do locatário, como IPTU, taxas e prêmios de seguro contra fogo; • Destinação do imóvel, no caso de casas e apartamentos residenciais; • Período de vigência do contrato; • Termo de vistoria, que deve constar as condições do imóvel. A vistoria deve ser feita antes da entrada no imóvel e após a saída do locatário; • Especificação de multas no caso de atraso de atraso no pagamento do aluguel, rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário e por infração a qualquer das cláusulas do contrato. Restou alguma dúvida sobre como elaborar o contrato de compra, venda ou aluguel? Compartilhe com a gente nos comentários!
12 de setembro de 2013
Eis uma questão que gera muita discussão:quando um apartamento é vendido e ficam parcelas condominiais em aberto quem é o responsável pelos pagamentos?Ou no caso de imóveis comprado na planta,quem deve pagar as despesas condominiais? A lei diz que a responsabilidade da dívida sempre recai sobre o titular do direito sobre o imóvel.Ser proprietário é o que basta para torna-lo devedor de determinada prestação,que não deriva da sua vontade,mas sim de sua mera condição de titular do direito. As dúvidas mais comuns são de compradores de imóveis que se negam a pagar prestações condominiais vencidas ou de proprietários que resistem em arcar com tais prejuízos deixados pelos locatários.Nesses casos,o condomínio pode cobrá-los e,caso se neguem a pagar,podem ser processados e até executados para realizar o pagamento. Como a dívida deriva do próprio apartamento,em caso de inexistência de outros bens que garantam a dívida,o imóvel pode ser penhorado e leiloado para pagamento do débito,não cabendo,neste caso,alegação de bem de família.Mesmo que seja o único bem da família,esse imóvel poderá ser leiloado para saldar a dívida. Quando se compra um imóvel usado,a certidão negativa de débitos condominiais assinada pelo sindíco,com firma reconhecida,é um dos documentos obrigatórios a ser exigido do vendedor de imóvel.A certidão deve ser recente,expedida há no máximo em 30 dias. Para imóveis locados,proprietário normalmente paga o condomínio e inclui essa cobrança no aluguel,o que evita que o locatário continue pagando aluguel e "se esqueça" do condomínio,independente do que for combinado durante a locação,os acordos entre locador e locatário mesmo que escritos,não tem validade perante o condomínio,sendo o proprietário por tal pagamento. Para os imóveis vendidos na planta ou em construção,as construtoras insistem em atrelar a simples expedição do habite-se e instalação do condomínio à responsabilização do promitente comprador de pagar o condomínio. Essa artimanha, já bastante conhecida,causa inúmeros conflitos entre condomínio e condômino e incorporadora,e costumeiramente origina um rombo nos cofres dos edifícios. Isso porque,mesmo quando as empresas atrasam as entregas das unidades por culpa exclusiva,como por exemplo,atraso ou unidade inacabada ou com defeitos,ainda sim envia para a administradora a lista dos promitentes compradores indicando que é destas pessoas que devem cobrar as despesas condominiais. As administradoras por sua vez,sem nenhuma verificação,acatam tal listagem como verdade absoluta e passam a emitir os boletos em nome das pessoas que não têm nem a posse nem a propriedade do imóvel.Em muitos casos,cobram até de quem ja desistiu do negócio. E como resolver a questão?O condômino tem a opção de pagar essas cotas,até pensando na coletividade do condomínio ,pois se ninguém pagar inviabiliza a administração,e depois pleitear na justiça a retribuição desses valores,até a data em que recebeu as chaves. Caso ainda não haja morador na unidade,a melhor saída para o condomínio é verificar no CRI(cartório de registro de imóveis)quem é o proprietário que consta na matrícula.Se for a construtora,deve cobrar da empresa por meio de ação judicial as parcelas em aberto. Importante frisar que na maioria esmagadora dos casos,de forma praticamente unânime,as empresas são condenadas ao pagamentos dessas despesas enquanto não entregam formalmente as unidades aos compradores e transferem a propriedade perante o CRI. Se na matrícula constar outra pessoa,física ou jurídica,é dela que a cota parte deverá ser cobrada,independente de residir ou não no condomínio,pois como dito na introdução desse artigo, a dívida é da unidade habitacional e o proprietário é sempre o legítimo responsável pelo seu pagamentos.
12 de setembro de 2013
Recentemente, um médico meu amigo, ao ler uma matéria sobre lançamento imobiliário, constava que o VGV daquele empreendimento seria de R$ 20 milhões, e ficou sem entender. Portanto, gostaria de saber o significado daquela sigla e também qual a sua importância, que mereceu aquele destaque na mídia. O significado de VGV é Valor Geral de Vendas e compreende a somatória do valor potencial de vendas das unidades que compõem o empreendimento, significando o faturamento que se espera daquela incorporação. Serve para definir parâmetros comerciais, tais como as ações de marketing, público-alvo e características do empreendimento. Esse fato isolado nos leva a refletir sobre quantas são as pessoas que se deparam no seu dia a dia com outras siglas muito utilizadas no mercado imobiliário e que geram dúvidas. Muitos não encontram a resposta, ou porque não têm uma forma adequada de consulta ou até mesmo por se sentirem constrangidos, como se as siglas fossem de domínio público. Do ponto de vista do contribuinte algumas delas são mais familiares, a começar pelo IPTU, passando pelo ITBI, e chegando ao ITCD, pois tocam o lado mais sensível do ser humano, sendo usual que as pessoas se inteirem mais de seu significado. Mas, ainda assim, surgem dúvidas e definições equivocadas. O caso do IPTU é clássico, pois já presenciamos aqueles que se referem a esse tributo como Imposto dos Prédios e Terrenos Urbanos, o que não deixa de ser verdade. Mas seu significado é Imposto Predial e Territorial Urbano, que é cobrado anualmente pelo município e calculado sobre o valor dos imóveis urbanos. O ITBI é o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e é devido ao município sempre que o imóvel muda de propriedade, enquanto o ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é um imposto estadual cobrado das pessoas físicas e jurídicas que receberem bens e direitos por meio de herança, diferença de partilha ou doação. Para aqueles que tomam contrato com o imóvel em construção, existe uma sigla que sempre aparece quando se refere aos custos da obra, que é o CUB (Custo Unitário Básico), cuja origem remonta à Lei Federal 4.591, de 1964, que obriga os sindicatos da indústria da construção civil a publicarem mensalmente esse índice, no dia 5 do mês subsequente. Além disso, o referido diploma legal atribuiu à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) a responsabilidade de preparar uma norma técnica que estabelecesse os parâmetros técnicos e a metodologia para o cálculo do CUB/metro quadrado. Isso gerou um jargão no mercado, a NB-140, que designou por muito tempo as planilhas existentes no texto normativo, que tinha essa designação, hoje denominada NBR-12.721. Ainda no campo dos custos de construção existe uma sigla que já rendeu grandes discussões, especialmente entre pessoas que questionam os valores de obras públicas, que é o BDI (Bonificações e Despesas Indiretas). Representa o conjunto de custos não incidentes diretamente na execução da obra, mas que oneram o seu valor, tais como mobilização, encarregos, impostos, lucro e tantos outros que somente um estudo específico pode esclarecer, tamanha sua abrangência e complexidade. Voltando ao campo das incorporações, existe um índice em Belo Horizonte que é o UTDC (Unidade de Transferência do Direito de Construir), que significa a possibilidade de os proprietários de imóveis com características definidas em lei transferirem áreas edificantes para outras regiões. Podemos ainda citar a ABL (Área Bruta Locável), que compreende o somatório de todas as áreas locáveis em shoppings centers, e a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que define os limites das responsabilidades dos profissionais registrados nos Creas (conselhos regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) em obras e serviços.
12 de setembro de 2013
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