A construtora Vitacon acaba de lançar um projeto de financiamento coletivo - crowdfunding, no termo em inglês - para levantar recursos para a construção de um empreendimento imobiliário na Vila Olímpia, bairro nobre da cidade de São Paulo.
O financiamento coletivo tem o objetivo de conectar projetos que precisam de recursos a pessoas interessadas em colaborar com a iniciativa. O crowdfunding funciona como a velha e conhecida vaquinha e como a arrecadação é feita por meio de sites que agregam diferentes projetos, o modelo ganhou o apelido de vaquinha virtual.
O financiamento coletivo é muito usado para projetos culturais e sociais que dependem do investimento de outras pessoas para saírem do papel. É a primeira vez, no entanto, que um financiamento coletivo é ligado a um empreendimento imobiliário no país.
A plataforma responsável por hospedar o projeto é a Urbe.me. Ao acessar a página do projeto no site, o interessado pode ver detalhes do empreendimento, como o cronograma das construções, indicadores financeiros de viabilidade do projeto, seus riscos e imagens dos imóveis e das áreas comuns do condomínio.
Retornos
Enquanto nos modelos de financiamento coletivo convencionais os participantes emprestam seus recursos sem esperar grandes contrapartidas - um crowdfunding de um filme, por exemplo, pode oferecer algo simples, como um ingresso como retorno -, o crowdfundig do empreendimento VN Cardoso de Melo, da Vitacon, promete retornos financeiros sobre o valor investido.
A construtora garante que o investidor receberá seu dinheiro de volta, corrigido, no mínimo, pela remuneração da poupança. Mas se o empreendimento tiver um rendimento superior ao da caderneta, o investidor recebe exatamente o mesmo retorno da construtora.
Se tudo der errado e nenhuma unidade for vendida, o participante recebe o valor investido no prazo de vencimento do investimento, em janeiro de 2021, acrescido do rendimento registrado pela poupança no período.
No entanto, se as previsões da construtora se concretizarem, a expectativa é que o investidor receba rendimentos que variam entre 13,1% a 17,2% ao ano, mais a variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Alexandre Lafer, CEO da Vitacon, explica que os rendimentos serão pagos de acordo com o fluxo de vendas das unidades. "Se nós vendermos o empreendimento inteiro em um mês, o investidor também poderá receber em apenas um mês a rentabilidade prevista para todo o período do investimento, que seria de 44,2% a 59,3%, mais o INCC."
O mais provável, no entanto, é que as unidades sejam vendidas aos poucos. Nesse caso, o investidor receberá seus rendimentos trimestralmente e os valores recebidos serão compatíveis com as vendas realizadas em cada período.
Ao investir mil reais no crowdfunding, portanto, se nenhuma unidade for vendida, após 60 meses a construtora devolve ao participante os mil reais, mais a variação da poupança. No entanto, se as previsões de rentabilidade se concretizarem, o investidor receberá o rendimento de 13,1%, a 17,2% ao ano, mais o INCC, diluído em pagamentos trimestrais.
Compare
A taxa básica de juros da economia, Selic, está em 14,25% ao ano. Como a taxa serve como parâmetro para a definição do rendimento de diferentes investimentos de renda fixa do mercado, é possível dizer que hoje o investidor consegue obter retornos de 14,25% ao ano em diversas aplicações, como é o caso do título público Tesouro Selic, que paga exatamente a variação da taxa Selic.
Ao comparar o retorno de aplicações que pagam a variação da Selic com as estimativas de retorno do financiamento coletivo da Vitacon, conclui-se que o crowdfunding pode oferecer retornos mais agressivos ao investidor, se as estimativas da construtora se concretizarem.
A rentabilidade do crowdfunding pode bater ainda mais os investimentos atrelados à Selic, se a taxa básica passar a apresentar uma trajetória de queda nos próximos anos - como esperam os economistas -, e o empreendimento da Vitacon for um sucesso.
De todo modo, vale seguir a regrinha básica de não colocar todos os ovos em uma cesta só e não investir uma parcela alta de recursos no crowdfunding.
Assim, ao aplicar uma pequena parte dos recursos apenas, e investir também em outras opões de aplicação, se o projeto da Vitacon não se mostrar vantajoso, o investidor receberá pelo menos o rendimento da poupança e outras aplicações de sua carteira podem compensar o retorno tímido do investimento.
Uma vantagem do projeto é o investimento mínimo exigido, de mil reais, que é inferior ao de investimentos mais sofisticados do mercado.
Rentabilidade não é garantida pela CVM
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), entidade responsável por regular os investimentos no país, dispensou a necessidade de registro do crowdfunding da Vitacon.
Isso significa que a oferta não é reconhecida como um investimento regulado pela CVM e, portanto, a entidade não se responsabiliza por eventuais problemas que o participantes possam encontrar.
Em nota, a entidade diz: "A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelo ofertante nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados. Este é o material publicitário da distribuição pública direta pela Vitapar Desenvolvimento LTDA, de títulos de dívida de sua 1ª emissão".
Em relação ao posicionamento da CVM, o CEO da Vitacon afirma que, apesar da dispensa de registro, a construtora precisou seguir uma série de regras definidas pela entidade para abrir o crowdfunding. "A CVM dispensou o registro de oferta pública, mas o projeto passou pela aprovação e pela vistoria da entidade e há, sim, uma regulamentação rigorosa que nós tivemos de seguir", diz Lafer.
Ele afirma que mesmo que a CVM não garanta a veracidade das informações passadas, ao investir no crowdfunding, o participante conta com uma série de garantias previstas por contrato.
Ainda assim, por mais que o contrato garanta que o investidor receberá seu dinheiro corrigido ao menos pela poupança, o investidor deve ter em mente que ele pode correr altos riscos diante de uma eventual falência da empresa.
Nesse caso, sem a proteção da CVM e apenas com as garantias contratuais, o investidor pode sofrer mais para conseguir reaver os valores investidos pela via judicial, sem contar o fato de que esses processos costumam se arrastar por um longo tempo.
Empreendimento
O financiamento coletivo de um empreendimento imobiliário lembra a compra de um imóvel na planta: o participante investe um valor na fase de construção do empreendimento com o objetivo de receber um retorno no momento em que as unidades forem vendidas.
Assim como o imóvel na planta tem um custo menor do que a unidade pronta, de acordo com a Vitacon, ao entrar no crowdfunding neste momento, é como se o participante pagasse 9.276 reais por metro quadrado por um imóvel que futuramente será vendido por 16 mil reais por metro quadrado.
Até agora, o projeto captou 51 mil reais. O valor mínimo que deve ser captado para viabilizadação do projeto é de um milhão de reais e o valor máximo de captação é de 2,4 milhões de reais, limite de recursos que podem ser captados por crowdfundings no Brasil. Caso a captação mínima não seja atingida, os valores investidos são devolvidos aos participantes.
De acordo com Alexandre Lafer, o valor máximo de 2,4 milhões de reais de captação, equivale a apenas 8% do valor total de investimento no VN Cardoso de Melo.
Além do crowdfunding representar uma parcela pequena do valor total do projeto, o retorno oferecido aos investidores - que equivale, no mínimo, à rentabilidade da poupança - é superior aos juros pagos pela construtora a bancos na realização de empréstimos.
"Esse modelo de captação não é mais barato, mas estamos fazendo isso para testar uma nova possibilidade de captação de recursos alternativa à poupança, que é o principal motor do mercado imobiliário brasileiro hoje, mas já dá sinais de esgotamento", afirma Lafer (veja por que as construtoras estão em busca de novos fundings).
Além disso, ele afirma que o crowdfunding do VN Cardoso de Melo é um teste inicial que a Vitacon está fazendo para uma ideia muito mais ambiciosa.
"Eu acredito muito nesses modelos colaborativos e eu acho que futuramente o crowdfunding pode permitir que um empreendimento seja aberto a sugestões de pessoas que moram no bairro e investem no projeto. Assim, poderemos criar empreendimentos, bairros e até cidades feitos com a colaboração do público e alinhados às expectativas da sociedade local", diz.
Inovação
Além de lançar o primeiro crowdfunding de imóveis do país, a Vitacon também tem desenvolvido projetos imobiliários inovadores em outros aspectos.
A construtora está prestes a lançar um empreendimento no bairro do Bom Retiro, em São Paulo, com unidades de apenas 14 metros quadrados. Assim como outros empreendimentos da Vitacon, a ideia da construtora é reduzir o número de metros quadrados dos imóveis para tornar a compra mais acessível, mesmo em bairros muito valorizados.
"Nós acreditamos que não faz sentido uma pessoa ficar horas no trânsito apenas para ter uma sala maior. Por isso fazemos imóveis compactos, com inteligência de espaço, que têm como diferenciais a localização e os serviços oferecidos, que se assemelham a serviços de hotelaria", diz Lafer.
