Para André Freitas, do credit suisse, a retomada deste mercado será lenta. mas investir no ciclo de baixa pode ser bom negócio.
O preço dos imóveis não deve se recuperar tão cedo. Mas isso não significa que não dê para ganhar dinheiro com imóveis. Para André Freitas, diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo, com a paralisação dos lançamentos ocorrerá o hiato para um novo ciclo de crescimento, que cria oportunidades.
Quando o preço dos imóveis deve parar de cair?
A partir de 2016, quando o estoque começar a cair. Hoje, estão sendo entregues prédios construídos em 2010, quando a economia estava bombando e a vacância, lá embaixo. Em 2015, o preço ainda cairá, porém, menos, talvez 5% ou 10%. O crescimento econômico também afeta o setor. Com a estagnação, não temos tanta procura por novos negócios.
Nesse cenário, ainda dá para ganhar dinheiro com imóveis?
Com imóveis sempre dá para ganhar, com o mercado bom ou ruim. É preciso adaptar as estratégias. Nos nossos fundos imobiliários, concentramos o portfólio de escritórios fora dos edifícios triple A, os que sofreram mais. A aposta no segmento é o retrofit, em pegar regiões já estabelecidas e tentar recuperar prédios. Outra oportunidade são os fundos imobiliários negociados em bolsa. Até maio de 2013, eles eram negociados por 5% acima de seu valor patrimonial. Hoje, estão 30% abaixo desse valor. Essas oportunidades podem levar até dois anos para se materializar, mas o ponto de entrada talvez seja agora. Quando todo mundo achar bom, aí é tarde. É na baixa que se fazem os grandes negócios.
Muitos investidores comparam os fundos imobiliários com LCAs e LCIs, que também contam com isenção fiscal, e têm preferido esses papéis.
Essa comparação é indevida. LCA e LCI são títulos de renda fixa. Fundo imobiliário não é. Ele sobe e cai. É renda variável, com lastro em imóveis. Eles vão refletir o aumento de vacância, o aumento ou diminuição dos aluguéis... A única coisa em comum entre eles é a isenção tributária.
Onde estão as oportunidades para comprar imóveis?
Três coisas são importantes: localização, localização e localização. Regiões perigosas no momento são a Barra, no Rio de Janeiro, onde se construíram muitas salas comerciais, sem investidor final. A própria Marginal, em São Paulo, próxima à Chucri Zaidan, tem hoje uma oferta muito grande. A maioria das oportunidades está na Faria Lima, na Vila Olímpia, mas há outras. No prédio ao lado do Shopping Cidade Jardim, por exemplo, os residenciais negociam a R$ 15 mil o metro quadrado, e os comerciais a R$ 8 mil. Tem alguma coisa errada, né?
